Studentati del PNRR: a Catania una stanza calmierata costa quasi il doppio del mercato
Lo Stato versa 20.000 euro per ogni posto letto. In cambio, in gran parte d'Italia, gli studenti pagano più del privato. Ho passato una sera sui dati del DM 481/2024 per capire chi ha ragione.
A Catania una stanza singola di mercato costa 368 euro. La stessa stanza, dentro uno studentato finanziato dal PNRR e per legge calmierata, ha una tariffa mediana di 616 euro. Calmierata rispetto a cosa, viene da chiedersi.
Il punto di partenza è semplice. Per ridurre la carenza di posti letto per universitari, il PNRR ha stanziato centinaia di milioni. Il meccanismo, fissato dal DM 481/2024 del Ministero dell'Università, riguarda circa 560 studentati per circa 37.000 posti letto: lo Stato riconosce 20.000 euro per ogni nuovo posto messo a disposizione, e in cambio chiede al gestore di applicare una tariffa ridotta del 15% per almeno 12 anni. Sembra un buon affare per gli studenti. I numeri raccontano un'altra storia.
Questo articolo è tratto dal video: STUDENTATI: PREZZI POMPATI e STUDENTI TRUFFATI per colpa di una gestione pessima del PNRR? Se preferisci guardare anziché leggere, il video è qui sopra.
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La replica del Ministero: state confrontando mele con pere
L'inchiesta che ha acceso il dibattito è di Will e Cora Media. Guardando i documenti pubblicati dal Ministero, hanno trovato che le tariffe degli studentati risultano quasi ovunque più alte del valore di mercato preso da Immobiliare.it, con uno scarto che mediamente si aggira fra il 40 e il 50%.
Il Ministero ha risposto, e la sua obiezione non è campata in aria. La tariffa dello studentato, dice in sostanza, non è il puro affitto di una stanza: dentro ci sono IVA, bollette di luce, acqua e gas, spesso internet, e poi servizi che sul mercato privato non trovi quasi mai. Pulizie, spazi condivisi, sale studio, a volte una palestra, una portineria, spazi di coworking. Confrontare quella cifra con il canone secco di una singola, conclude il Ministero, significa confrontare mele con pere.
È un'obiezione corretta. Quindi ieri sera mi sono messo a guardare i dati per vedere se reggeva fino in fondo. Perché un conto è avere ragione su un principio, un altro è avere ragione sui numeri.
Il primo buco: questi posti letto, spesso, non esistono
Prima ancora dei prezzi, c'è un problema che il Ministero non ha mai affrontato. La stragrande maggioranza di questi posti letto non sono posti nuovi: sono riconversioni di immobili esistenti. E qui la logica è elementare. Il prezzo di equilibrio sul mercato degli affitti scende solo se aumenta l'offerta. Se converto un edificio che era già lì, a parità di domanda, il prezzo delle stanze non si muove di un centesimo. Lo strumento nasce per calmierare il mercato e in molti casi non aggiunge una sola stanza all'offerta complessiva.
Segmentando, il Ministero sembra avere ragione
Una media delle medie inganna sempre, quindi conviene spacchettare. Non tutte le stanze sono uguali: ci sono quelle assegnate per merito, slegate dal reddito, e quelle legate al diritto allo studio.
Tenendo conto delle bollette, che ho stimato in 100 euro standard a stanza per coprire luce, acqua, gas e internet, il quadro è questo. La singola per merito costa circa il 23% in più del mercato. La doppia per merito, invece, fa risparmiare circa l'11%, e il diritto allo studio costa il 34% in più.
Stesso discorso se segmento per servizi anziché per assegnazione. Le stanze essenziali, calcolate a tariffa e date per merito, sono tutto sommato in linea con il mercato. Quelle con servizi migliori costano il 22% in più, quelle complete il 36%. Guardando le cose a grandi linee, la tesi del Ministero sta in piedi: paghi di più, ma paghi anche una palestra e una sala studio.
Il problema è che le grandi linee, qui, nascondono quasi tutto.
Dividendo per città, il quadro si rovescia
Le cose iniziano a farsi preoccupanti quando si scende a livello di città. Ho confrontato la tariffa della singola con il prezzo di mercato più le bollette.
A Milano la mediana degli studentati è poco sotto il mercato. A Bologna sotto, a Roma sotto. Già a Torino non è più vero. A Napoli il prezzo di mercato si schiaccia sul limite inferiore della distribuzione delle tariffe, segno che il privato costa molto meno della mediana pubblica. E più si scende verso sud, più il disallineamento cresce. A Cassino la tariffa mediana è 530 euro contro un mercato di circa 350. A Catania, come dicevo, 616 contro 368.
Riassumendo per macroarea, e tenendo solo il servizio essenziale: al nord la tariffa è inferiore al mercato di circa il 2%, al centro dell'8%, ma al sud e nelle isole schizza al più 22%. Per una stanza completa, al sud, si arriva a pagare il 62% in più del mercato. E sono dati nominali, non a parità di potere d'acquisto: il divario reale è probabilmente anche più ampio. Sopra il mercato troviamo circa il 77% delle aree al nord, il 60% al centro, l'87% al sud e nelle isole.
Sono numeri che hanno poco a che vedere con strutture in parte gestite dallo Stato e collegate a un'offerta che dovrebbe essere pubblica.
Chi ha deciso queste tariffe?
A questo punto la domanda viene da sé: chi ha stabilito come si calcola la tariffa di uno studentato? Me la sono fatta anch’io, e la risposta porta ai dati OMI, cioè le quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate usate come riferimento territoriale per stimare valori e canoni medi. Il punto è che questi dati non coincidono con il mercato reale del singolo immobile: sono medie per zona, tipologia e caratteristiche standard. E qui nasce il problema. Come mostrano anche alcune analisi sul catasto, il rapporto tra valori amministrativi e valori reali è molto disomogeneo: nelle grandi città e nelle zone più ricche il catasto tende a sottostimare fortemente il mercato, mentre in alcune aree interne, soprattutto del Mezzogiorno, il divario può ridursi o perfino rovesciarsi. Se una formula nazionale prende questi riferimenti medi e li trasforma in tariffa, senza guardare abbastanza al mercato effettivo degli studenti e alla capacità di spesa reale nei territori, il rischio è di produrre canoni teorici gonfiati o comunque scollegati dalla domanda locale.
Dentro la formula, in particolare, entrano quattro cose: il valore immobiliare della zona, l'accessibilità misurata come distanza da università e trasporti, la superficie per studente e il livello dei servizi. Pesano in modo molto diverso, e i servizi spingono in alto il risultato finale.
C'è un dettaglio che vale tutto il discorso. Ho letto una trentina fra note e allegati per capire come venga ricavata questa tariffa, e in nessuno è spiegato davvero. I punteggi sono opachi, la metodologia farraginosa. Alla fine i canoni vengono compressi fra 350 e 1.000 euro attraverso un logaritmo: più alto il punteggio, più la tariffa sale; più basso, più scende. In nessun passaggio compare un solo parametro che faccia riferimento al prezzo effettivamente pagato in quel territorio. Zero aderenza al mercato locale. Se scrivi formule senza guardare la realtà, escono tariffe inventate.
Il caso Cassino e il danno oltre la beffa
Adesso mettiamo insieme i pezzi. Offro 20.000 euro a chi converte un immobile e gli faccio applicare una tariffa che, dove c'è poca aderenza ai valori di mercato, esplode verso l'alto. Cosa succede? Che in tanti colgono la palla al balzo. È esattamente il caso di Cassino, dove sono stati creati circa 1.100 posti letto, più che a Bologna.
E qui arriva la parte peggiore: non esiste un tetto ai posti letto. Nei calcoli il limite non era il fabbisogno, ma solo i fondi disponibili. Chi arriva primo prende. La carenza di posti, che pure era nella norma, è stata trattata come una variabile da accendere o spegnere, 0 o 1: se c'è carenza hai diritto agli interventi, se non c'è non hai diritto. Nessun cap. Eppure il numero giusto era a disposizione del legislatore: per la provincia di Frosinone, il caso di Cassino, il fabbisogno calcolato era di 692 posti.
Oltre al danno, la beffa.
Will aveva ragione
Il Ministero ha ragione quando dice che tariffa e affitto non sono la stessa cosa: i servizi e le bollette pesano, e al nord e al centro la stanza essenziale è in linea o sotto il mercato. Will ha ragione sul punto principale, ovvero al sud, e per le stanze con più servizi ovunque, lo studente paga molto più del privato, dentro uno strumento pubblico pagato con soldi pubblici.C’è chi, probabilmente, festeggerà: dai dati emerge che a Bologna e Milano il costo mediano dello studentato è basso rispetto al mercato. E quindi, se a Catania una stanza costa il doppio, la reazione diventa: “chissenefrega”, “fatti loro”, “evidentemente non ne avevano bisogno”.
Con una certa dose di malizia e menefreghismo, il ragionamento potrebbe anche reggere. Tuttavia, se questo fosse davvero l’argomento, bisognerebbe avere almeno l’onestà intellettuale di portarlo fino in fondo: forse, in quelle città, gli interventi non andavano fatti.
Se l’alternativa è spendere 20.000 euro a posto letto per ottenere una tariffa comunque distante dal mercato, allora il confronto non è più tra studentato sì e studentato no in astratto. È tra un intervento costoso e poco efficace, e un mancato intervento che avrebbe fatto risparmiare allo Stato diversi milioni di euro, magari da allocare in località dove il bisogno era più evidente.
Probabilmente sarebbe questo il punto più solido da sostenere. Il problema è che chi argomenta in questo modo spesso non si accorge che il nodo vero sta nella formula di calcolo. Ma lasciamo stare: a un certo punto il discorso diventa troppo “tecnico” per essere realmente compreso da chi sfoggia certe uscite, e c’è quasi imbarazzo nel doverlo sottolineare.
Fonti e approfondimenti
DM 481/2024 del Ministero dell'Università e della Ricerca, decreto di riferimento sul finanziamento dei posti letto per studenti
Quotazioni immobiliari OMI, Agenzia delle Entrate
Inchiesta sugli studentati di Will e Cora Media
Nota del Corriere (cronaca di Milano) con le dichiarazioni del Ministero
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