Mamdani tassa i super ricchi?

Il numero ufficiale è 500 milioni. Il numero dell'IBO è 232. L'Italia, intanto, fa già qualcosa di simile da 14 anni. Vediamo se funziona, e cosa vuol dire davvero.

mag 02, 2026

Il 15 aprile la governatrice di New York Kathy Hochul e il sindaco di New York City Zohran Mamdani annunciano una pied-à-terre tax sulle seconde case di lusso. I giornali italiani rilanciano: Mamdani tassa i super ricchi, 500 milioni di dollari l’anno per la città.

Il titolo è sbagliato in almeno tre modi diversi. Il numero è probabilmente la metà. E anche se la tassa partisse domani mattina, non risolverebbe il problema della casa a New York. Non perché tassare i ricchi sia sbagliato, ma perché stiamo parlando della cosa sbagliata.

Questo articolo è tratto dal video:
Mamdani tassa i super ricchi a New York. E noi?
Se preferisci guardare anziché leggere, il video è qui sopra.

Cosa è stato annunciato davvero

La proposta colpisce case unifamiliari, bifamiliari, condomini e co-op valutati sopra 5 milioni di dollari, quando il proprietario ha la residenza primaria fuori dai cinque borough di New York. L’amministrazione Hochul parla di 13.000 proprietà interessate e di un gettito di 500 milioni di dollari l’anno.

Un dettaglio importante che nei titoli non c’è: la struttura precisa delle aliquote non è ancora finalizzata. Il comunicato ufficiale del 15 aprile non pubblica una scala completa. Le guide tecniche del giorno dopo ipotizzano una progressiva 0,5% sopra i 5 milioni che sale fino al 4% sopra i 25 milioni, ma è uno scenario probabile costruito sulla proposta del 2019 (la Hoylman bill), non un dato della proposta 2026.

Il giorno dopo, il 16 aprile (tax day americano), Mamdani fa la conferenza stampa davanti al palazzo di Ken Griffin, l’hedge funder che nel 2019 si è comprato un attico al 220 Central Park South per 238 milioni di dollari. Scena costruita per farsi guardare, e infatti l’hanno guardata tutti.

Primo problema: 500 milioni sono probabilmente la metà

Quel mezzo miliardo è una stima dell’amministrazione, non di un ente terzo. L’unico benchmark indipendente disponibile è dell’Independent Budget Office di New York City, l’equivalente americano del nostro Ufficio Parlamentare di Bilancio. L’IBO nel 2019 aveva stimato 390 milioni per la Hoylman bill. Nel gennaio 2021 ha tagliato la stima del 41%, portandola a 232 milioni. Ragione: erano molte meno le case sopra la soglia di 5 milioni di quanto si pensasse.

La Hoylman bill 2019 e la proposta 2026 non sono identiche (parametri diversi in discussione), ma condividono la stessa filosofia. L’IBO 2021 resta il punto di riferimento più vicino che abbiamo: va preso come ordine di grandezza, non come stima ufficiale della proposta attuale. Detto questo, la dispersione tra i 500 milioni del comunicato Hochul e i 232 milioni dell’IBO vale almeno 268 milioni di dollari l’anno, cioè tre volte il bilancio di un comune italiano medio-grande. Non è un dettaglio.

C’è poi la letteratura sulle tasse immobiliari con soglie nette. Lo studio più citato è Best e Kleven 2018, pubblicato sulla Review of Economic Studies, che analizza un milione di transazioni UK sotto lo Stamp Duty. I contratti si raggruppano artificialmente appena sotto la soglia (il fenomeno si chiama price bunching) e il volume delle transazioni si contrae. Lo Stamp Duty è tassa di transazione, non sovrattassa annuale come la pied-à-terre, quindi il meccanismo non si trasferisce uno a uno. Ma il principio resta: le imposte con soglie nette svuotano la base imponibile dall’alto, e il gettito atteso risulta quasi sempre inferiore a quello promesso.

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Secondo problema: 500 milioni sono lo 0,4% del budget di New York

Mettiamoli in scala. Il budget annuale di New York City è intorno a 115 miliardi di dollari. Cinquecento milioni sono lo 0,4%. Il deficit cittadino atteso per il prossimo esercizio è di 5,4 miliardi. Se la tassa va benissimo copre il 9% del buco. Se va come dice l’IBO, il 4%.

La tassa poi colpisce solo chi ha residenza primaria fuori dai cinque borough di New York City, cioè elettori che a New York City non votano. Per Mamdani è il cigno bianco perfetto: incassa consenso in città (93% di favorevoli nel comunicato Hochul) e non costa un voto, perché chi paga vive a Mosca, Riyadh, Londra o nel New Jersey. Non vuol dire che la misura sia sbagliata, vuol dire che le sue motivazioni sono in larga parte di posizionamento.

Terzo problema: non risolve la crisi della casa

Abbiamo un esperimento naturale recente: Vancouver. Nel 2017 ha introdotto una Empty Homes Tax sulle case lasciate vuote più di sei mesi all’anno. Lo studio del C.D. Howe Institute (2024) calcola 5.355 unità non-vacant in più tra 2016 e 2021, con una riduzione del 21% delle case vuote. Vacancy rate pied-à-terre sceso dallo 0,90% allo 0,49%.

Il problema è l’effetto sugli affitti. Il C.D. Howe è esplicito: la tassa di Vancouver ha ridotto significativamente il numero di case vuote, ma non ha avuto alcun impatto sull’affitto medio. Era stata pensata per migliorare l’affordability, ha migliorato la vacancy. Sono cose diverse.

A questo si aggiunge il paper di Han, Stacey, Cheng (ABFER 2023) che modella formalmente le vacancy taxes: nel lungo periodo possibile pressione al ribasso sugli affitti, ma aumento dei prezzi di compravendita, perché tenere una casa vuota in vendita diventa caro. L’effetto complessivo sull’affordability è ambiguo, mai automatico, quasi mai grande quanto chi propone la misura promette.

Poi c’è un dettaglio fastidioso: anche se per miracolo arrivassero sul mercato 2.000 o 3.000 case in più, resterebbero case sopra i 5 milioni di dollari. Non diventano per magia case da 500 mila. L’effetto sulla classe media newyorchese è zero. Stiamo parlando del segmento ultra-luxury, che a New York non comunica con il resto del mercato immobiliare.

Il vero problema di New York: la Section 581

Se uno volesse davvero rimettere in ordine il fisco immobiliare di New York, il punto non è la pied-à-terre tax. Il punto è la Section 581 del NY Real Property Tax Law, che impone di valutare i condomini come se fossero affitti regolati. Risultato: i grattacieli di lusso vengono valutati a una frazione del loro prezzo di mercato.

Caso Griffin. L’attico da 238 milioni del 2019 è valutato dal Department of Finance di New York 14,9 milioni di dollari, il 6% del prezzo pagato. Property tax annua: 841 mila dollari, contro i 3 milioni che sarebbero dovuti a valore di mercato. Differenza: 2,2 milioni di sotto-tassazione l’anno, per una sola unità. E ce ne sono altre uguali. Mamdani in campagna usava questo esempio per motivare la riforma dell’assessment: ha vinto, e poi ha portato in Aula la pied-à-terre tax. Un compromesso al ribasso rispetto alla riforma promessa, che da sola vale miliardi non milioni. Il paper del Furman Center di NYU lo aveva già documentato nel 2013.

E noi in Italia? L’IMU che abbiamo dal 2012

Adesso la parte italiana. Perché qui c’è un dato che a New York non possono sognarsi: noi l’IMU sulle seconde case di lusso la applichiamo dal 2012. Sono 14 anni. Aliquote comunali tra lo 0,76% e l’1,06% del valore catastale, con rendita catastale rivalutata. Per un attico a Milano centro di valore di mercato 5 milioni, l’IMU annua si aggira intorno ai 20 mila euro. Aliquota effettiva sul valore di mercato: circa lo 0,4%, sostanzialmente la stessa ipotizzata da Mamdani.

Il nostro problema è un altro. Dal 2014 l’IMU sulla prima casa è abolita, salvo categorie catastali di lusso A/1, A/8, A/9. La conseguenza è che Milano trasferisce IMU a Cortina: i comuni ad alta concentrazione di seconde case di lusso incassano un gettito per residente molto più alto dei comuni urbani dove vivono i contribuenti. Il Fondo di Solidarietà Comunale riequilibra in parte, ma non azzera il divario. La dashboard con i dati comune per comune è qui:
https://www.umbertobertonelli.it/macro/imu-trasferimenti-impliciti/

Cosa possiamo imparare davvero

Lezione n.1: quando un governo pubblica un comunicato con un numero tondo, serve sempre un ente terzo che lo verifichi.

Lezione n.2: tassare i proprietari di seconde case è politicamente utile e fiscalmente marginale. Vale in America come in Italia. Se l’obiettivo è il gettito serio, la patrimoniale immobiliare si fa sul catasto, non sulla soglia dei 5 milioni.

Lezione n.3: la casa a New York non è cara per colpa dei pied-à-terre. È cara per il sistema di zoning del 1961 e per la Section 581 che sotto-tassa il segmento alto del mercato. Finché non si toccano quei due pilastri, qualsiasi tassa sulla proprietà vuota è marketing. E in Italia vale qualcosa di molto simile.